やっと涼しくなってきましたねぇ。
7月、8月は例年に比べても暑い日が続きました。
消費税値上げ前の需要もあり、忙しい日々を過ごしておりました。（まだ続いていますが・・・）
私自身はやっと少し落ち着いてきた様な気がします。
先日お客さんと話をする中で不動産取引の現状をお聞き致しました。
住宅については、売り手市場だといわれておりました。
住宅用地については、売りに出すとすぐに決まる様です。
また、商業ビルについても売り手市場であり、高値で取引されている様です。
取引価格が高いため、収支を考え、お客さんに勧めれないともおっしゃっておりました。
2020年の東京オリンピックまで7年間、福岡の市場はどうなるんでしょうねぇ。
現在、土地家屋調査士の受験者数は減っております。
連合会（全国会）は問題にしている様ですが、私は気にしておりません。
理由は、いろいろあると思います。
連合会は広報不足を言っています。一要因だと思います。しかし、全てではないと思います。
土木・建築業界への魅力が今の時代薄れてきているのが一番の原因だと思う。
資格者のみでなく、仕事とは時代の流れの中で変化してます。
そのことから考えれば、土地家屋調査士を国民が必要としているのかといつも自問自答すべきであると考えます。
土地家屋調査士を必要としてくれる国民がいる限りは土地家屋調査士は必要です。
いわゆる、土地家屋調査士として、今まで以上に国民に必要とされる資格者になる様に努力すべきであると考えます。
境界トラブル等の必要とされる場面で土地家屋調査士を思い出してもらえる様に国民に寄り添っていくべきであると考えます。
土地家屋調査士という資格が、国民から必要とされなくなったら、それはそれでしょうがないと思います。
一般の方は、誰に頼んだらいいかわからないと思います。
私はその際には「福岡県土地家屋調査士会の会員名簿を見てください」と言っています。
自分の頼みたい地域を確認して、その中でCPDポイントを多く持っている人を選ぶといかがでしょうか。
お会いしたことがない人を選ぶのですから、比較できる基準が必要です。
CPDポイントとは研修を受けている人に付加されるポイントです。
研修を真面目に頻繁に受けられている基準です。
あくまでも選ぶ上での最低限度の比較基準だと思います。
先週、日本土地家屋調査士会連合会の総会に東京に行って参りました。
水道橋のホテルに泊まったのですが、部屋から外を見るとクレーン車を多く見かけました。
１０本程はあったでしょうか。
昨年も同じホテルに泊まったのですが、クレーン車は見かけなかったと記憶しています。
やはり、不動産取引が活発になっているんでしょうねぇ。
福岡でも同じ光景を見かけます。
景気回復と消費税増税前の駆け込み需要もあるかと思います。
市場にとってはいいことです。
第３節より気になった事項
①６０歳以上の方が 宅地資産の約６０％を所有。 →相続予定者の活用予定は、自己利用が約３０％。未利用が約３５％。
②人口減少と空地の増加。 →現在も相続で登記簿上の所有者が福岡以外という土地が増えている様な気がします。
空地をいかに利用するのか、売却するのか、賃貸するのか、駐車場にするのか。
特に福岡に住んでいない方が所有している土地については、考えないといけない悩みですねぇ。
2013年版の土地白書を国土交通省が発表している。
http://tochi.mlit.go.jp/sosiki-yosan-hakusyo/tochihakusho
非常に面白い内容でした。
第１章と第２章を下記にまとめます。
①９年分に所有権移転登記の申請が増えた。 →土地の売買が増えた。
②新築住宅着工戸数について３年連続増加。 →消費税増税前の駆け込み需要が考えられる。
③地価の下落 →驚きました。昭和５５年を１００として現在の地価は５０です。バブルは２００です。
分析されていると現在の状況が掴めますねぇ。
消費税前の駆け込み需要があり、土地を購入し、建物を建てる人が増えている。
土日に日本土地家屋調査士会連合会九州ブロック協議会の会議に参加してきました。
いろいろ考えされられる２日間でした。
ある方が「土地家屋調査士の世界は内向的だ」とおっしゃっていた。
しょうがないのかもしれない。
しかし、本当にそれでいいのか考えさせられた。
国民から必要とされない、世のためにならない制度は衰退してくる。
凄いスピードで変化している世界の中で自分達の立ち位置を誤ると置いていかれると思う。
私達のメインの仕事は２つです。
建物表題登記と境界確認作業です。
この２つを今まで以上に極めていくことが生き残っていく道ではないかと思う。
境界トラブルは弁護士さんでも嫌な分野ではないかと思う。
自分の立ち位置をわきまえて活動していきます。
昔の建物でよく未登記（登記記録がない）建物はよくあります。
固定資産税の台帳上には未登記の記載がありわかることが多いです。
日本土地家屋調査士会連合会（全国会）もよく広報活動をしています。
法律的な部分から考えますと不動産登記法に以下の条文があります。
５月２５日（金）に総会がありました。
平成２３・２４年度は業務部長の大役を申し付けられ、格闘した２年間でした。
来年度も理事（何部に所属するかはまだ未定）としてできることを精一杯やります。
福岡県土地家屋調査士会とは、福岡県に事務所を構える土地家屋調査士が必ず入らなければならない強制団体です。
強制団体という言葉は非常に重いです。
任意団体ではいつでも入会退会ができます。
しかし、強制団体はその職業をする限りは退会することはできません。
よって、役まわりも慎重な判断が求められます。
私の中で２年前に理事にあがる際に決めたルールがありまして、「周りに流されずに私の中の一般常識で会務にあたる」です。
土地家屋調査士の世界は資格業ということもあり、閉ざされた世界であると感じてます。
閉ざされた世界でいい部分とダメな部分があると思います。
そのことを考えながら２年間、役を務めていこうと思います。
この２年間も、「周りに流されずに私の中の一般常識で会務にあたる」でできることをコツコツと。
国土審議会が下記の資料をHPにアップされております。
「国土の長期展望」中間とりまとめ
非常に興味深い内容になっております。
【図Ⅰ－２】では日本の総人口は２０５０年には３３００万人減るとのことです。
人口が約３割減るということは、これからの不動産市場は大きく変わります。
【図Ⅱ－９】では所有者不明な土地が増加。
仕事上、実感します。現時点でも明治時代のままの名義の土地があります。登記制度があり所有者を特定しても、戸籍上の住所を管理がうまくいっていないのが原因だと思います。
住まいを他県に移したりすると除票になり、古い住所地では５年が経つと破棄されます。戸籍の附票も同じです。コンピュータの時代に破棄する必要はないと思います。 検討が必要な課題です。
また、後日違うところの感想を述べます。
故人名義の建物滅失登記をすることが結構あります。
建物が現地になくても、登記記録は建物滅失登記をしない限りは閉鎖しません。
解体をしてしまったら安心してしまうんですねぇ。
固定資産税も請求されていない場合は特に気づきませんよねぇ。
亡くなっているからどうしよう？
一般的にはそうおもいますよねぇ。
故人名義の建物滅失登記は、相続人一人から申請ができます。
しかし、相続人であることがわかる戸籍＋住民票が必要になります。
相続人が申請適格者であるのかを確定させるためです。
よって、普通の建物滅失登記よりは少し手間が掛かります。
売買契約書に境界明示という条項があります。
内容は、「売主は買主に対し本物件引渡しのときまでに現地において隣地との境界を明示する。」
上記は、どの様な作業をいうのでしょうか？
境界明示とは、境界位置を明らかに示すことです。
売主が境界位置はここですと、現地で隣接地との境界位置を明らかにできればいいのです。
私達、土地家屋調査士の立場でいえば、責任問題を含め、境界明示と境界確認は一緒の作業だと思います。
プロの立場で境界位置を探索するのですから、資料等から境界位置を探索し、隣接地所有者との立会を行い、境界確認書（又は立会証明書）の取り交わしを行う。
売主が境界明示した位置が、何十年か後に別な売買で土地家屋調査士が調査したら境界位置が違うということが実際にあります。
売主・仲介業者の責任問題になることもあります。
注意が必要です。
2012年度の住宅着工戸数は前年度比6.2％増と３年連続で増えたそうです。
伸び率は16年ぶりの水準だそうです。
来年の消費税増税も関係しているんだと思います。
現在の市場はどうなんでしょうか？
供給量（売り）より需要（買い）が多い気がします。
この場合考えられるのが、土地の値段を冷静に判断しないといけません。
供給量より需要が多い場合は、値段が高く設定されることが多いです。
ということは、現在は不動産価格としては高いのではないかと推測ができます。
消費増税された後はどうでしょうか？
多分、今までの消費増税から想定すると、需要と供給は逆点します。
供給（売り）に対して需要（買い）が少なくなる。
ということは、不動産価格は安くなると推測ができます。
これだけの判断では不動産の買いかどうかは判断できません。
お金を借りられる方は住宅金利も支払額に大きく左右します。
金利は底値と言われています。
金利が上昇すると毎月の住宅ローンの返済ができなく、売却または自己破産する人が増えるといわれています。
家を建てる人へのそういったセミナーも開きたいですねぇ。
菊谷
もともと国が定めた登記簿上の境が筆界です。
よって、位置がかわることがないと考えられています。
現地はどうでしょうか？
造成をしたときやブロック塀を築造した時に所有権の境は変わってしまいます。
筆界と所有権界が異なるとき、私たち土地家屋調査士は筆界の位置を所有権に合わせるためには分筆登記をしなくてはなりません。
なぜそんな作業が必要なのか、国民からは理解しがたい作業です。
しかし、大事な作業だなぁと最近思っております。
理由は、法律的になぜ、２つの境界があるのかだと思います。
何も境界について問題がないときは問題になることはありません。
境界紛争になったときに基準とされるのが筆界ではないかと思います。
筆界が決まったら、上記の様に所有権界を合わせることもできます。
なかなか難しい作業ですが、筆界を大事に紛争を起こさない様に精進して参ります。
野取図とは、明治時代の地租改正の地押調査で一筆の土地の位置、形状、地番、面積を記載したものです。
これを字単位にまとめたものが字図です。
法務局には野取図はありません。
よって、野取図がある地域なのかどうかは地域に精通していないとわかりません。
私も今回、依頼地について、福岡市総合図書館に野取図があることをお客様に教えていただきました。
原始筆界を探索する上での貴重な書証です。
資料調査の力量（書証・物証・人証）が求められ、その証拠を分析し、土地家屋調査士としてのプロの判断が求められています。
この業界に入って１０年が経ちました。
社会人になり、若い（？）ながら、いろいろな経験をさせていただいております。
本音で言いますと、逃げたくなる仕事もあります。
「逃げたり、あきらめたら、誰（お客様、自分など）のためにもならない」といつも自分自身に投げ掛けています。
よくいわれるとおり、経験に勝るものはないと思います。
経験だけから言葉を発してしまい、トラブルになることもあると思います。
土地家屋調査士の仕事は、一歩間違えると紛争が起こります。
特に土地の境界に関しては、地歴（土地の歴史）が関係し、個人間の感情があらわになることがあります。
その際は、一歩引いて会話をすべきであり、土地家屋調査士としてのプロからのコメントは求められていないと思
います。
紛争の根底にあるものを考えなければならないと思います。
お互い様に考えを忘れない社会で有ってほしいです。
土地家屋調査士は土地家屋調査士法第3条に定められている業務しかできません。
簡単に言いますと原則「不動産の表示に関する登記」に関係する業務しかできない資格です。
よって、その業務以外の件については、他の資格者に頼まなくてはなりません。
一個人として話は聞けても、業務を行うことができないからです。
最近よく弁護士さんに相談にのっていただいております。
「不動産の表示に関する登記」に関係する業務だけでは、お客様が求めていらっしゃる最終的な結論に辿りつけ
ないことが増えています。
お客様から私に求められていることは、最終的な結論へいかにうまく導いていくかではないかと思っております。
資格者同士が連携し、解決していくことが一層大事な時代だと思います。
相続する際、登記記録と床面積等が異なることがわかることがあります。
一般的には、固定資産税評価証明書の床面積と違うのでわかります。
税金を取る側の市町村は、現状に合わせて調査をしています。
なぜ、変更したことがわかるかといいますと、基本は建築確認をした際に税務課にも同じ情報がいくからだと思い
ます。
こんなことを聞いたこともあります。航空写真で５年に１回調査している市町村がある。
いつ対応すべきかですが、私個人の意見としては、分かった時に対応することをお勧めしております。
登記をしたい時に相続人の人数が凄いことになっている。よくあることです。
土地家屋調査士として、一番苦労するのが所有権証明書の徴収です。
所有権証明書とは、自分の所有建物で間違いありませんという第三者の証明書です。
年数が経つと揃う書類に限りがあり、揃えるのが大変です。実務上は２種類、最低でも１種類添付しないと登記が
できません。
一般的には、①工事会社からの工事完了引渡証明書と②建築確認の検査済証のセットが多いです。
その他にも③工事代金の領収書、④（評価証明書＋納税証明書＋名寄帳）×３年分、⑤火災保険証券等でも大丈
夫です。
分かった時に早めにご対応下さい。
太平洋戦争後の日本において空襲を受けて破壊された都市の復興のため、戦災復興土地区画整理事業によって進められた都市計画です。（wikipedeia引用）
福岡市の場合は、昭和４７年に登記記録に反映されております。
地域としては、中央区と博多区の一部だと思います。
図面は福岡市役所の都市計画課で閲覧写しの交付請求ができます。
区画整理されますと今までの筆界（境界）が替わります。換地後の筆界が新たな筆界（境界）になります。
私の経験上、中央区・博多区の戦災復興図面の精度は非常にいいです。
今、測量してもほぼ合います。
理由としては、空爆で焼けてしまい、建物が無くなってしまい、測量時に遮るものが何もなかったことが考えられます。
私達が測量する際にも注意が必要な地域です。（地域の慣習がある。
wikipediaにも載っています。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%88%A6%E7%81%BD%E5%BE%A9%E8%88%88%E9%83%BD%E5%B8%82%E8%A8%88%E7%94%BB
境界には、いくつかの種類があります。
筆界、所有権界、占有界とあります。
筆界とは、登記記録に記録されている一筆一筆の「境（さかい）」のことです。
よって、国が決めた「境（さかい）」です。土地家屋調査士は筆界についてのプロです。
所有権界とは、土地の所有者がブロック塀等で区画している「境（さかい）」です。
一般的には、筆界と所有権界は一致します。
筆界と所有権界が異なる場合に問題になります。
筆界は、不動であると言われています。いわゆる、位置を変更できません。
所有権界は、所有者の意思に基づき、位置が変わります。
異なる場合の解決方法はあります。（取得時効も関係し難しいです。）
筆界と所有権の違いについて、なかなか理解していただけないのが現実です。
☐最善の解決方法
筆界を確認したのち、所有権界に合わせて分筆登記をする。
土地家屋調査士は、あくまでも代理人です。
代理人とは、依頼者に代わって行う人です。
たとえば、登記業務については、専門的知識が伴うので、自分でなかなかできない。
その場合に所有者の意思に基づき、手続きを代理するのです。
代理人で仕事をすることで費用を依頼主からいただきます。
代理人として大事なのは、
①委任事項以外はできない。
②申請人の意思に反することはない。
③職権に反する行為は資格者としてできない。
当たり前のことなのですが、肝に銘じて仕事をしないと勘違いをおこします。
②について、依頼主の想いと離れ、「自分の思い通り」になっていないか？
③について、断る勇気が必要です。
①、②、③それぞれですが、資格者として、代理人として、説明義務が求められる時代です。
昨日お客様と話をしていて、最近の傾向についてお聞きしました。
福岡の市場として、買い手はいるが買い主が欲しい売り物件が市場に出ていないのが現状だそうです。
住宅用地を探しても消費税増税の関係もあり、需要の方が供給に追いついていない様です。
テナントについても、利回りが落ちているとのことでした。
幼稚園や保育園の用地を探しているが、なかなかないとのことでした。
幼稚園や保育園については、建物建築の際に補助金が利用されるそうです。
市場開放の中で株式会社の参入も可能になったと聞いております。
社会福祉法人は登記の際にも免税があったりします。
それぞれの時代にあった不動産取引があるかと思います。
個人的な意見ですが、今は慎重に不動産を選ぶ時期ではないかと思います。
人にはいろいろなタイミングで役が回ってくると思います。
仕事上での役、家庭内での役、子供のことでの役・・・・・等いろいろあると思います。
嬉しい、楽しい役があれば、やりたくない、つまらない役もあるでしょう。
私は、いつも楽しむことを心掛けております。
もう一つ、元気を出していくことも心掛けております。
自分の立ち位置を考え、せっかく時間を使って会議等をするのですから、有意義な時間を過ごしたいです。
皆さんそうですよねぇ。
最近特に体のことについて考えます。
まわりで脳梗塞、癌等で治療されている方がいます。
健康第一です。
私自身、約1年間皮膚炎に悩まされております。
体中がかゆいのです。顔に出ないのが救いで手・足・体には出ます。
ネット等で見ても長期化することが多いようです。
どうしてなったのかもわかりませんが・・・・・。
でも、なんとなくアルコールが起因であると薄々感じております。
少しずつですが、アルコールを減らしていこうと考えております。
今年はPETに必ずいこうと考えています。
なかなかすることのない登記を先週、当事務所が受任致しました。
建物分割登記です。
業務内容の欄にも記載を致しました。
建物登記記録に主たる建物と附属建物がある場合、附属建物について別の建物登記記録を作成する登記で
す。
どういうことだかわかりませんよねぇ。
建物の登記記録に主たる建物に居宅を附属建物に倉庫を登記している場合に、登記をした時点では主従の
関係があり、一つの建物登記記録に登記しました。
しかし、倉庫だけを売却することになりました。
その際に主たる建物と附属建物を切り離す必要があります。
その登記が建物分割登記です。
いい経験をさせていただきました。
２月２日（土）に保育園のマラソン大会がありました。
約４００ｍを全力で走る子供に感動しました。
私の子供は１位との差が約５ｍの２位だったのですが、感慨深い２位でした。
なぜなら、４才である私の子供は、弱音をすぐ言います。
先週もどうしても１位になった子に練習で勝てない。
「絶対勝てない」と言っていました。
私と妻は、１週間朝早く起きて、マラソンの練習をしようと子供に提案をしました。
たった１週間されど１週間です。
６時３０分に起きて、１５分程走りました。
３日目の朝、やはりありました。
３日坊主とはよく言ったもので・・・・・。
「起きたくないと・・・・・・」。
子供に「やりたくないんだったらいいよ。」と私と妻は言いました。
３０分後、子供は「走りに行く」と妻に言いました。
４日目、５日目は自分から起きてきて走りに行きました。
これから、１年間毎朝継続して、マラソンの練習をします。
継続は力なり。
昨年度も福岡県公共嘱託登記土地家屋調査士協会の一員として福岡市中央区地行を測量・立会業務を行いました。
今年も縁があり、福岡市東区箱崎を測量・立会を行っております。
１４条地図作成作業とは、法務局備え付け図面（公図）の精度が悪い地区につき、法務局が国の予算を使い、道路・民地と立会を行い、筆界（境界）を確認し、１４条地図を備え付ける作業です。
国や地方公共団体が予算を使い、大規模な図面作成をすることは、地方公共団体が行う国土調査か法務局の１４条地図作成しかないのではないでしょうか。
地権者にとっては非常に有難い制度です。
縦覧期間とは、簡単にいえば、夏前から行ってきた立会の際に地権者の同意を得、測量を行った筆界について、地権者に公開される場です。
１月２６日（土）～２８日（月）の３日間行われました。
私の担当する地区の地権者がいつ来るかわかりませんので、会場又は近くで待機しておかなくてはなりません。
私の担当する地権者も何名か御来場いただきました。
法務局より案内が来たので念のため来た方が多かったです。
今年もいろいろ勉強させていただいております。
私が社会人になって一番最初の研修で学んだことです。
「報告・連絡・相談」
仕事をする上で非常に大事ですよねぇ。
仕事をする上で報告をしないとトラブルが生じます。
連絡方法を誤るとトラブルが生じます。
一人で悩んでいると問題が解決しません。相談が必要です。
仕事をしていても、会務をしていても、「報連相」の重要性をいつも感じます。
リスクをどのタイミングで捉えれるかは人それぞれだと思います。
情報から適格な判断をし、お客様に「ホウレンソウ」する。
私自身足りているでしょうか？
私の趣味はスキーです。 南国育ちですが、大学時代はスキー部に所属してました。 スキーを続けています。 シーズンスポーツですので年に滑りに行けても３・４回です。 しかし、続けることで、毎年滑りがうまくなっています。 スキーっていうスポーツは、１シーズンしなくても体が感覚を覚えており、滑ることができます。 不思議な自然相手のスポーツです。 また、頭を使わなければ、重力に負けて、暴走してしまいます。 理系的なスポーツです。
土地家屋調査士でも同じではないでしょうか？ 確かに経験で仕事はできても、新しいやり方等に興味がなければ、業界に置いていかれるのではないでしょうか？ 日々測量方法も進歩しております。ＧＰＳや３Ｄスキャナ等技術が替わってきております。
人との接し方が特に大事な仕事です。その一方で正確な測量が求められています。
附属建物とは、母屋に対しての附属する建物です。 附属建物で一番多いのは、車庫や物置です。 不動産登記法上は1ヶ月以内登記をすることが国民に義務付けられています。 しかし、登記がされていないことが多くあります。
よくお客様から「なぜ登記をしないといけないのか」と聞かれます。 お客様の立場からいえば、確かに費用を掛けて登記をしたくない。 ごく当たり前のことです。
逆に金融機関の立場で考えますと担保にとる敷地の上に登記できる建物があると困る。 なぜなら、附属建物を第三者に売却することも可能です。 その際に担保に取った土地に第三者の建物が建っているとなれば、金融機関は困ります。
よって、金融機関の求めで、登記が必要になることがあります。
建物滅失登記（担当：土地家屋調査士）はお済みですか？
建物解体後には1ヶ月以内に建物滅失登記をする義務があります。
また、固定資産税が建物に関して今年も徴収される可能性があります。
なぜなら、固定資産税の賦課期日は毎年1月1日である。
ということは、役所に解体した旨の申告をする必要があります。
（昨年解体した建物であれば今年は課税されません。）
しかし、役所に解体した旨の申告をしても、建物登記記録は法務局から抹消されません。
建物滅失登記（担当：土地家屋調査士）をお忘れなく・・・・。
明けましておめでとうございます。
今年もよろしくお願い致します。
昨年の12月20日で開業後、5年が経ちました。
あっという間の5年でした。
多くの方と御縁をいただき、仕事をできているなぁと年末年始考えておりました。
今後もお客様へよりよい技術・情報を発信していける様に努力して参ります。
今後共何卒宜しくお願い致します。
今年も多数のお客様に御協力をいただき１年間仕事をすることができました。 この場をお借りし、心から御礼申し上げます。 全力で１事件１事件取り組んで参りましたが、至らなかった点も多くあったのではないかと思います。 私自身、来年の糧に致します。 来年も更なる飛躍の年にするために全力でやって参ります。
来年も「菊谷 菊谷龍」を何卒宜しくお願い致します。 （選挙みたいになってしまいました。）
ホームページを立ち上げました。
土地家屋調査士に関する情報を発信していければと考えております。
住まいの絆研究会にも所属しております。
http://sumai-kizuna.jp/
見ていただいた方に有益な情報を発信していければ幸いです。
今後共宜しくお願い致します。
