お知らせトピックス

やっと涼しくなってきましたねぇ。

7月、8月は例年に比べても暑い日が続きました。

消費税値上げ前の需要もあり、忙しい日々を過ごしておりました。（まだ続いていますが・・・）

私自身はやっと少し落ち着いてきた様な気がします。

先日お客さんと話をする中で不動産取引の現状をお聞き致しました。

住宅については、売り手市場だといわれておりました。

住宅用地については、売りに出すとすぐに決まる様です。

また、商業ビルについても売り手市場であり、高値で取引されている様です。

取引価格が高いため、収支を考え、お客さんに勧めれないともおっしゃっておりました。

2020年の東京オリンピックまで7年間、福岡の市場はどうなるんでしょうねぇ。

一般の方は、誰に頼んだらいいかわからないと思います。

私はその際には「福岡県土地家屋調査士会の会員名簿を見てください」と言っています。

自分の頼みたい地域を確認して、その中でCPDポイントを多く持っている人を選ぶといかがでしょうか。

お会いしたことがない人を選ぶのですから、比較できる基準が必要です。

CPDポイントとは研修を受けている人に付加されるポイントです。

研修を真面目に頻繁に受けられている基準です。

あくまでも選ぶ上での最低限度の比較基準だと思います。

第３節より気になった事項

①６０歳以上の方が 宅地資産の約６０％を所有。
→相続予定者の活用予定は、自己利用が約３０％。未利用が約３５％。

②人口減少と空地の増加。
→現在も相続で登記簿上の所有者が福岡以外という土地が増えている様な気がします。

空地をいかに利用するのか、売却するのか、賃貸するのか、駐車場にするのか。

特に福岡に住んでいない方が所有している土地については、考えないといけない悩みですねぇ。

土日に日本土地家屋調査士会連合会九州ブロック協議会の会議に参加してきました。

いろいろ考えされられる２日間でした。

ある方が「土地家屋調査士の世界は内向的だ」とおっしゃっていた。

しょうがないのかもしれない。

しかし、本当にそれでいいのか考えさせられた。

国民から必要とされない、世のためにならない制度は衰退してくる。

凄いスピードで変化している世界の中で自分達の立ち位置を誤ると置いていかれると思う。

私達のメインの仕事は２つです。

建物表題登記と境界確認作業です。

この２つを今まで以上に極めていくことが生き残っていく道ではないかと思う。

境界トラブルは弁護士さんでも嫌な分野ではないかと思う。

自分の立ち位置をわきまえて活動していきます。

５月２５日（金）に総会がありました。

平成２３・２４年度は業務部長の大役を申し付けられ、格闘した２年間でした。

来年度も理事（何部に所属するかはまだ未定）としてできることを精一杯やります。

福岡県土地家屋調査士会とは、福岡県に事務所を構える土地家屋調査士が必ず入らなければならない強制団体です。

強制団体という言葉は非常に重いです。

任意団体ではいつでも入会退会ができます。

しかし、強制団体はその職業をする限りは退会することはできません。

よって、役まわりも慎重な判断が求められます。

私の中で２年前に理事にあがる際に決めたルールがありまして、「周りに流されずに私の中の一般常識で会務にあたる」です。

土地家屋調査士の世界は資格業ということもあり、閉ざされた世界であると感じてます。

閉ざされた世界でいい部分とダメな部分があると思います。

そのことを考えながら２年間、役を務めていこうと思います。

この２年間も、「周りに流されずに私の中の一般常識で会務にあたる」でできることをコツコツと。

故人名義の建物滅失登記をすることが結構あります。

建物が現地になくても、登記記録は建物滅失登記をしない限りは閉鎖しません。

解体をしてしまったら安心してしまうんですねぇ。

固定資産税も請求されていない場合は特に気づきませんよねぇ。

亡くなっているからどうしよう？

一般的にはそうおもいますよねぇ。

故人名義の建物滅失登記は、相続人一人から申請ができます。

しかし、相続人であることがわかる戸籍＋住民票が必要になります。

相続人が申請適格者であるのかを確定させるためです。

よって、普通の建物滅失登記よりは少し手間が掛かります。

2012年度の住宅着工戸数は前年度比6.2％増と３年連続で増えたそうです。

伸び率は16年ぶりの水準だそうです。

来年の消費税増税も関係しているんだと思います。

現在の市場はどうなんでしょうか？

供給量（売り）より需要（買い）が多い気がします。

この場合考えられるのが、土地の値段を冷静に判断しないといけません。

供給量より需要が多い場合は、値段が高く設定されることが多いです。

ということは、現在は不動産価格としては高いのではないかと推測ができます。

消費増税された後はどうでしょうか？

多分、今までの消費増税から想定すると、需要と供給は逆点します。

供給（売り）に対して需要（買い）が少なくなる。

ということは、不動産価格は安くなると推測ができます。

これだけの判断では不動産の買いかどうかは判断できません。

お金を借りられる方は住宅金利も支払額に大きく左右します。

金利は底値と言われています。

金利が上昇すると毎月の住宅ローンの返済ができなく、売却または自己破産する人が増えるといわれています。

家を建てる人へのそういったセミナーも開きたいですねぇ。

菊谷

野取図とは、明治時代の地租改正の地押調査で一筆の土地の位置、形状、地番、面積を記載したものです。

これを字単位にまとめたものが字図です。

法務局には野取図はありません。

よって、野取図がある地域なのかどうかは地域に精通していないとわかりません。

私も今回、依頼地について、福岡市総合図書館に野取図があることをお客様に教えていただきました。

原始筆界を探索する上での貴重な書証です。

資料調査の力量（書証・物証・人証）が求められ、その証拠を分析し、土地家屋調査士としてのプロの判断が求められています。

菊谷

土地家屋調査士は土地家屋調査士法第3条に定められている業務しかできません。

簡単に言いますと原則「不動産の表示に関する登記」に関係する業務しかできない資格です。

よって、その業務以外の件については、他の資格者に頼まなくてはなりません。

一個人として話は聞けても、業務を行うことができないからです。

最近よく弁護士さんに相談にのっていただいております。

「不動産の表示に関する登記」に関係する業務だけでは、お客様が求めていらっしゃる最終的な結論に辿りつけ

ないことが増えています。

お客様から私に求められていることは、最終的な結論へいかにうまく導いていくかではないかと思っております。

資格者同士が連携し、解決していくことが一層大事な時代だと思います。

菊谷

太平洋戦争後の日本において空襲を受けて破壊された都市の復興のため、戦災復興土地区画整理事業によって進められた都市計画です。（wikipedeia引用）

福岡市の場合は、昭和４７年に登記記録に反映されております。

地域としては、中央区と博多区の一部だと思います。

図面は福岡市役所の都市計画課で閲覧写しの交付請求ができます。

区画整理されますと今までの筆界（境界）が替わります。換地後の筆界が新たな筆界（境界）になります。

私の経験上、中央区・博多区の戦災復興図面の精度は非常にいいです。

今、測量してもほぼ合います。

理由としては、空爆で焼けてしまい、建物が無くなってしまい、測量時に遮るものが何もなかったことが考えられます。

私達が測量する際にも注意が必要な地域です。（地域の慣習がある。

wikipediaにも載っています。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%88%A6%E7%81%BD%E5%BE%A9%E8%88%88%E9%83%BD%E5%B8%82%E8%A8%88%E7%94%BB

土地家屋調査士は、あくまでも代理人です。

代理人とは、依頼者に代わって行う人です。

たとえば、登記業務については、専門的知識が伴うので、自分でなかなかできない。

その場合に所有者の意思に基づき、手続きを代理するのです。

代理人で仕事をすることで費用を依頼主からいただきます。

代理人として大事なのは、

①委任事項以外はできない。

②申請人の意思に反することはない。

③職権に反する行為は資格者としてできない。

当たり前のことなのですが、肝に銘じて仕事をしないと勘違いをおこします。

②について、依頼主の想いと離れ、「自分の思い通り」になっていないか？

③について、断る勇気が必要です。

①、②、③それぞれですが、資格者として、代理人として、説明義務が求められる時代です。

菊谷

人にはいろいろなタイミングで役が回ってくると思います。

仕事上での役、家庭内での役、子供のことでの役・・・・・等いろいろあると思います。

嬉しい、楽しい役があれば、やりたくない、つまらない役もあるでしょう。

私は、いつも楽しむことを心掛けております。

もう一つ、元気を出していくことも心掛けております。

自分の立ち位置を考え、せっかく時間を使って会議等をするのですから、有意義な時間を過ごしたいです。

皆さんそうですよねぇ。

菊谷

なかなかすることのない登記を先週、当事務所が受任致しました。

建物分割登記です。

業務内容の欄にも記載を致しました。

建物登記記録に主たる建物と附属建物がある場合、附属建物について別の建物登記記録を作成する登記で

す。

どういうことだかわかりませんよねぇ。

建物の登記記録に主たる建物に居宅を附属建物に倉庫を登記している場合に、登記をした時点では主従の

関係があり、一つの建物登記記録に登記しました。

しかし、倉庫だけを売却することになりました。

その際に主たる建物と附属建物を切り離す必要があります。

その登記が建物分割登記です。

いい経験をさせていただきました。

菊谷

昨年度も福岡県公共嘱託登記土地家屋調査士協会の一員として福岡市中央区地行を測量・立会業務を行いました。

今年も縁があり、福岡市東区箱崎を測量・立会を行っております。

１４条地図作成作業とは、法務局備え付け図面（公図）の精度が悪い地区につき、法務局が国の予算を使い、道路・民地と立会を行い、筆界（境界）を確認し、１４条地図を備え付ける作業です。

国や地方公共団体が予算を使い、大規模な図面作成をすることは、地方公共団体が行う国土調査か法務局の１４条地図作成しかないのではないでしょうか。

地権者にとっては非常に有難い制度です。

縦覧期間とは、簡単にいえば、夏前から行ってきた立会の際に地権者の同意を得、測量を行った筆界について、地権者に公開される場です。

１月２６日（土）～２８日（月）の３日間行われました。

私の担当する地区の地権者がいつ来るかわかりませんので、会場又は近くで待機しておかなくてはなりません。

私の担当する地権者も何名か御来場いただきました。

法務局より案内が来たので念のため来た方が多かったです。

今年もいろいろ勉強させていただいております。

菊谷

私の趣味はスキーです。
南国育ちですが、大学時代はスキー部に所属してました。
スキーを続けています。
シーズンスポーツですので年に滑りに行けても３・４回です。
しかし、続けることで、毎年滑りがうまくなっています。
スキーっていうスポーツは、１シーズンしなくても体が感覚を覚えており、滑ることができます。
不思議な自然相手のスポーツです。
また、頭を使わなければ、重力に負けて、暴走してしまいます。
理系的なスポーツです。

土地家屋調査士でも同じではないでしょうか？
確かに経験で仕事はできても、新しいやり方等に興味がなければ、業界に置いていかれるのではないでしょうか？
日々測量方法も進歩しております。ＧＰＳや３Ｄスキャナ等技術が替わってきております。

人との接し方が特に大事な仕事です。その一方で正確な測量が求められています。

菊谷

建物滅失登記（担当：土地家屋調査士）はお済みですか？

建物解体後には1ヶ月以内に建物滅失登記をする義務があります。

また、固定資産税が建物に関して今年も徴収される可能性があります。

なぜなら、固定資産税の賦課期日は毎年1月1日である。

ということは、役所に解体した旨の申告をする必要があります。

（昨年解体した建物であれば今年は課税されません。）

しかし、役所に解体した旨の申告をしても、建物登記記録は法務局から抹消されません。

建物滅失登記（担当：土地家屋調査士）をお忘れなく・・・・。

菊谷

今年も多数のお客様に御協力をいただき１年間仕事をすることができました。
この場をお借りし、心から御礼申し上げます。
全力で１事件１事件取り組んで参りましたが、至らなかった点も多くあったのではないかと思います。
私自身、来年の糧に致します。
来年も更なる飛躍の年にするために全力でやって参ります。

来年も「菊谷　菊谷龍」を何卒宜しくお願い致します。
（選挙みたいになってしまいました。）

菊谷